전라남도 여수 순천 광양 조정지역 해제 될까?

전남 동부권역인 여수, 순천, 광양 중심으로 2020년 12월 18일 조정대상 지역으로 지정하였는데, 만 2년이 지난 현재 조정지역의 각종 규제로 인해 지역 내 부동산 경기가 급격히 침체되어 가고 있습니다. 정부는 오늘 6월 말로 예정된 주거정책심의위원회를 통해 조정대상지역 해제 논의가 이루어지고 있습니다. 

 

조정대상지역 해제 요건 과 지정 요건 정리

주택법(및 시행령)에 지정요건은 정해져 있지만, 해제요건은 법령상 명확하게 정해 놓지 않았습니다. 그래서 국토부 장관 주제로 반기마다 주택정책심의위원회를 통해 조정대상지역을 포함한 규제지역의 유지 및 해제 여부를 검토하게 되어 있으며, 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되면 해제할 수 있다라고 명시되어 있습니다. 중요한 것은 명확하지 않은 조건 때문에 결정 또한 쉽지 않아 보이긴 합니다.

 

1. 정량 요건 : 3개월 주택 가결 상승률이 시도별 물가상승류 대비 현저히 낮은 지역

2. 정성 요건 : 시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기 우려가 없는 지역 

3. 조정대상 지역의 시도지사와 시장/군수/구청장/은 국토부 장관에게 조정대상지역 해제를 요청할 수 있음

4. 실무적으로 가격상승률과 투기 우려의 2가지를 해제요건을 삼고 있음 

 

※지차제에서는 조정 대상지역의 지정요건이 무효화되는지를 기준으로 해제를 신청합니다 

 

●조정지역 대상 지정요건

 

1. 3개월간 집값 상승률(한국 부동산원 지수 기준)이 물가상승률의 1.3배 초과 - 필수조건

2. 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과 

3. 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기의 1.3배 이상 

4. (시 / 도) 주택 보급률 or 자가 보급률이 전국 평균 이하  

 

※앞선 청주시의 사례를 볼 때, 지자체에서 1번 을 만족하는 경우, 2~4번 중 일부가 여전히 유효하더라도 일단 신청해서 판단을 받아 볼 것 

 

조정 대상 지역 해제가 가져올 변화 

가장 큰 변화는 주택 취득세 보유세 양도소득세 등 각 단계에서 세금 부담이 줄어 듭니다. 규제가 해제되면 취득시에는 2채가지 일반 세율 (1%)이 적용되고, 보유기간 동안 2채까지 종부세가 일반과세 (세율 0.6~3%) 이며 등록임대 주택은 종부세에서 합산배제 됩니다. 매각 시에도 다주택자에 대한 중과세 (20~30%)가 적용되지 않습니다. 다만 대출 관련해서는 큰변화가 없을 것으로 보고 있습니다. 현재 LTV는 늘어 나지만, 조정대상지역 내에서도 실수요자는 LTV를 가산하고 있는데다 DSR규제는 동일하게 적용 되므로 고소득 다주택자 외에는 대출 측면에서는 큰 차이가 없습니다. 분양 시잔 또한 마찬가지인데 조정대상지역이 해제가 되더라도 수도권이나 광역시에는 전매제한이나 양도세 측면에서 큰 변화가 없을 듯 합니다.2020년 하반기에 법령 개정을 통해 수도권과 광역시의 민간택지에서도 소유권 이전시 ( 또는 최대 3년 ) 까지 분양권 전매를 금지하고, 기타 지역에서도 분양권 매도시 양도세를 중과 (60~70%)하였기 때문입니다.

여수 순천 광양 해제 와 해제 후 관점 

지난 지방선거를 기점으로 지역내 침체된 부동산 경기와 서민들의 내 집마련에 대한 어려움을 토로하는 분들의 많았는데,여수시와 순천시, 광양시는 이러한 우려들을 국토부에 전달하고 해제요청을 한것으로 보입니다.실제로 여수시에서는 2020년 12월 18일 조정지역 지정 이후 주택 거래량이 지속적으로 감소하고 있고, 최근 3개월간 주택 가격상승률은 0.68%로 하락 추세에서 벗어나지 못하고 있습니다.또한 3개월간 분양권 전매거래량은 전년 대비 61.7%로 하락하는등 조정지역 해제의 요건인 정량 요건과 정성 요건을 충족 함으로써 오늘 열리는 주택정책심의위원회에 조정대상지역 해제 여부에 관심을 기울이고 있습니다.

현재 여수 순천 광양의 경우 그동안 대규모 공급 물량으로 인해 미 분양 및 구축 아파트의 가격과 거래량이 심각 하게 빠진 상태입니다. 해제 후에 좀더 긴 호흡으로 시장을 바라봐야 하지 않을까 생각 되며 각 시에서 추친 하고 있는 역점 사업 중심으로 개발 호재를 주목해서 투자에 유의 하셔야 될 듯합니다